每經(jīng)記者 王硯丹

    昨日下午3時(shí)，萬科在全景網(wǎng)投資者關(guān)系互動(dòng)平臺(tái)舉辦的2008年度報(bào)告網(wǎng)上說明會(huì)，受到了投資者的高度關(guān)注。短短兩小時(shí)內(nèi)，投資者們共計(jì)提出了將近300個(gè)問題。

焦點(diǎn)一：

對(duì)今年房地產(chǎn)市場的判斷

    在說明會(huì)上，有不少網(wǎng)友詢問公司對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的看法。對(duì)此，公司新任董秘譚華杰的回答相比年報(bào)中的表述似乎略顯樂觀一些。

    “房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)緊密相關(guān)，而全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境存在很大的不確定性，超出企業(yè)的預(yù)測可能，我們會(huì)堅(jiān)持‘應(yīng)變重于預(yù)測’的基本思路。當(dāng)然，經(jīng)過一年的調(diào)整，如果宏觀環(huán)境不發(fā)生新的重大變化，市場應(yīng)該趨于穩(wěn)定。而珠三角等調(diào)整啟動(dòng)較早、調(diào)整較為深入的地區(qū)，成交量將率先恢復(fù)。”

    此后，譚華杰進(jìn)一步補(bǔ)充道：“珠三角市場率先進(jìn)入理性回歸，房價(jià)相對(duì)2007年高位已經(jīng)充分調(diào)整，而房貸利率變化，進(jìn)一步增強(qiáng)了購買力。如果宏觀環(huán)境不出現(xiàn)新的重大不利因素，可以說珠三角的房屋價(jià)格總體已經(jīng)進(jìn)入合理區(qū)間。”

焦點(diǎn)二：

如何控制費(fèi)用

    由于在2008年年報(bào)中，萬科提到在成本和費(fèi)用控制上暴露出諸多不足，并將成本控制作為2009年工作重點(diǎn)之一，因此這一問題也受到了投資者們的諸多關(guān)注。

    公司副總裁王文金向投資者們表示，“公司計(jì)劃在2009年將管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用占營業(yè)收入的比例較2008年降低20%。采取的措施包括提升工作效率、簡化管理動(dòng)作等。在融資管理上，將通過提高資金使用效率、選擇融資方式等，降低融資費(fèi)用。”

    另外，由于在2008年年報(bào)中，萬科對(duì)存貨計(jì)提了高達(dá)12.3億元的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，投資者們對(duì)公司目前在建和已建的項(xiàng)目狀況也非常關(guān)注。一位網(wǎng)名“寧波人”的投資者就詢問：“公司的已完工存貨有78億元之多，雖然占存貨的比例不高，但絕對(duì)數(shù)量還是不小，占凈資產(chǎn)和負(fù)債比例還是偏高，公司如何處理？”

    而王文金則認(rèn)為，“這部分存貨中80%是完工不超過1年的，相對(duì)過去萬科40億元的平均月度銷量，78億元已完工存貨總量在可接受范圍內(nèi)。”

焦點(diǎn)三：

融資與分紅

    為了應(yīng)對(duì)行業(yè)寒冬，雖然手握高達(dá)200億元現(xiàn)金，在年報(bào)中，萬科仍然提出了“要進(jìn)一步拓展融資渠道，并在條件許可的情況下考慮進(jìn)行一次股權(quán)融資。”不過在路演中，萬科再次強(qiáng)調(diào)了再融資會(huì)“充分考慮資本市場和投資者的承受力。只有在獲得廣大股東認(rèn)同的前提下，股權(quán)融資才能提上議事日程，并且避免融資本身可能對(duì)證券市場造成重大不利影響。”

    由于去年萬科凈利潤達(dá)到40億元，卻僅僅提出了每10股派現(xiàn)0.5元的分紅方案（合計(jì)派現(xiàn)5.50億元），因此也有不少投資者對(duì)此提出了疑問。

    對(duì)此，譚華杰只是非常委婉的回答：“公司的分紅派息方案是在充分考慮投資者意愿、市場狀況以及公司自身發(fā)展情況下做出的。在分紅比例的問題上，投資者存在不同的看法。作為效力于股東的職業(yè)經(jīng)理，我們只能盡力在其中取得一個(gè)平衡。”